Descubre los elementos necesarios para Financiar la Compra de una Propiedad Inmobiliaria en EE. UU.

¿Aspiras a poseer una Propiedad en Estados Unidos, sea para residencia, inversión o disfrutar de vacaciones? El Mercado Inmobiliario presenta un extenso abanico de alternativas adecuadas a diversas preferencias y presupuestos. 

No obstante, Financiar la Compra de una Propiedad Inmobiliaria en EE. UU. a menudo se percibe como una barrera significativa para los compradores internacionales. 

¿Te sientes identificado? Descuida…

Una encuesta de Clever Real Estate reveló que —aproximadamente— el 56 % de los nuevos compradores de viviendas en Estados Unidos se han sentido financieramente agobiados. 

¿Las causas? El 27 % de los participantes indicó que su situación financiera general se ha deteriorado desde que se convirtieron en propietarios, mientras que un 29 % reportó un incremento en su nivel de deuda.

Además, admitieron tener dificultades para realizar el pago de su hipoteca a tiempo, así como arrepentimiento por la compra realizada. ¿No es alarmante? 

Estos indicadores son señales de una salud financiera en declive, y nos llevan a cuestionar por qué los compradores se comprometen con términos que no les son favorables asumiendo el RIESGO de enfrentar pérdidas económicas considerables. 

A menudo, esto se debe a la falta de Asesoramiento Financiero Experto y Especializado; otras veces, por la urgencia de concretar la transacción lo más rápido posible. 

Lo cual es un error GARRAFAL… No existe nada más importante al solicitar un Préstamo Hipotecario que hacerlo a partir de un análisis minucioso y una Planificación Financiera 100 % eficiente diseñada para responder a tus necesidades. 

Si son tus primeros acercamientos al Mundo del Financiamiento Internacional, te recomiendo prestar especial atención a lo siguiente: 

• Pago inicial: Determina cuánto es necesario ahorrar.
• Crédito Hipotecario: Conoce los requisitos específicos para extranjeros que desean obtener un préstamo.
• Documentación: Identifica los trámites y documentos esenciales.
• Gastos adicionales: Infórmate sobre impuestos, seguros y otros costes asociados.
• Tipos de préstamos hipotecarios: Evalúa las distintas opciones de préstamos disponibles para extranjeros.

Dominar esta información es clave para esclarecer tus dudas y despejar todo rastro de temor a la hora de realizar tu solicitud. Lo más probable es que tu reticencia se deba al desconocimiento sobre el funcionamiento interno del proceso. 

Por esa razón —entre muchas otras— te invito a continuar con la lectura de este Artículo cuyo propósito es compartir las nociones básicas y esenciales al Financiar la Compra de una Propiedad Inmobiliaria en los Estados Unidos. 

Tipos de Préstamos Hipotecarios disponibles para extranjeros

Iniciemos con algo esencial: Actualmente, existe amplia variedad de Préstamos Hipotecarios para Extranjeros. Desde luego, cada uno responde a características y requisitos de acuerdo a diferentes necesidades y perfiles. Esto hace que su elección parta desde una pregunta muy sencilla: ¿Qué estás buscando? 

El primer Tipo de Préstamo Hipotecario del que te voy a hablar son los Préstamos FHA —(Federal Housing Administration)—; una alternativa interesante para extranjeros que desean adquirir una vivienda en Estados Unidos y tener el respaldo del gobierno americano.

Sus principales características son: 

• Tasas de interés favorables: A menudo son más bajas que las de préstamos convencionales, lo que significa una gran diferencia en pagos mensuales y en el total pagado a lo largo de la hipoteca.
• Requisitos de crédito flexibles: Son amigables con puntuaciones de crédito no tan altas.
• Pagos iniciales reducidos: Ideal para quien no tienen grandes sumas de dinero ahorrado, permitiendo cuotas iniciales de hasta el 3.5 % del valor de la vivienda.
• Aprobación accesible: Los solicitantes con historiales crediticios cortos o problemáticos pueden encontrar en los FHA una opción viable.

Después encontramos los Préstamos Hipotecarios Convencionales, los cuales se manejan a través de entidades bancarias privadas y es necesario contar con un buen historial crediticio —así como con un puntaje alto— y gozar de estabilidad financiera para cubrir las cuotas.

Entre sus principales características están: 

• Tasas de interés fijas: Esto brinda la seguridad de tener pagos mensuales consistentes durante toda la vida del préstamo.
• Variedad en la duración del préstamo: Los plazos pueden variar, desde 10 hasta 30 años, dependiendo de la capacidad financiera y preferencia del solicitante.
• Historial crediticio: Se le da mucha importancia a este aspecto, a menudo requieren al menos dos años de historial financiero en EE.UU. 
• Requiere una puntuación FICO alta: Generalmente, es de 620 puntos o superior.

Ahora, una Hipoteca de Tasa Fija a 30 años mantiene constante la tasa de interés a lo largo del préstamo, asegurando que el pago mensual permanezca invariable durante el plazo, siempre que el prestatario mantenga la hipoteca. 

Este tipo de préstamo, brinda mayor FLEXIBILIDAD, permitiendo pagar el préstamo más rápidamente mediante pagos adicionales, y amplía la capacidad de calificar para viviendas más costosas gracias a los pagos mensuales más bajos. 

La Hipoteca de Tasa Fija a 15 años ofrece una vía más rápida y rentable para ser propietario de una vivienda. Con esta opción, puedes financiar tu inversión en un tiempo más corto y con menos gastos totales en intereses. 

Es ideal para compradores capaces de asumir pagos mensuales más altos, lo que les permite liquidar su hipoteca en un plazo más breve. 

Las Hipotecas de Tasa Ajustable (ARM) ofrecen flexibilidad en las tasas de interés y son ajustables conforme cambian las condiciones del mercado, lo que las distingue por su dinamismo. Por lo general, comienzan con una tasa de interés fija durante los primeros años antes de pasar a una tasa variable para el resto del plazo.

Este modelo ofrece tanto una base de seguridad inicial como la capacidad de adaptarse a cambios en las tasas de interés a largo plazo, aunque implica mayor nivel de RIESGO.

¡Y aquí viene lo interesante! La lista se amplía aún más con una variedad de alternativas que se ajustan a tus necesidades específicas. No obstante, este es solo el comienzo; ahora, centrémonos en los requisitos esenciales que debes cumplir para acceder de manera eficiente a un Préstamo Hipotecario.

Requisitos para Financiar la Compra de una Propiedad Inmobiliaria en EE. UU.

El primer paso es tomar la decisión —y mantenerla firme—.

Una vez que conozcas los requisitos, te darás cuenta de que no se trata de una solicitud complicada. Si bien este listado puede variar según la entidad bancaria, en términos generales, los documentos necesarios para la fase de preaprobación incluyen:

• Se requiere una Copia de un Documento de Identidad válido, como pasaporte, licencia de conducir o visa vigente para ingresar a los Estados Unidos.

• Se solicita un Comprobante de Domicilio válido; una factura reciente de servicios públicos como televisión por cable, luz o agua, a tu nombre y que muestre la dirección de tu residencia actual.

• Se requiere una Carta de Ingresos del Contador o del Empleador, dependiendo de tu situación laboral. Si eres propietario de la empresa para la que trabajas y tienes una licencia de CPA, la carta debe ser proporcionada por tu contador. Si eres empleado, la carta debe provenir de tu empleador. 

• Se necesitan Cartas de Referencia Bancaria originales. Por lo general, existe un modelo preestablecido al que puedes acceder. 

• Se requiere una copia de los últimos tres (3) meses de estados de cuenta bancarios que evidencien los fondos destinados para la inversión.

Si tu solicitud está completa y en orden, es probable que avances hacia la Fase Final de Aprobación, donde deberás adjuntar los siguientes documentos.

• Se requiere una copia del contrato de compraventa completamente ejecutado.
• Se solicita una copia de los cheques y/o comprobantes de transferencias bancarias entregados al vendedor como parte del pago inicial.
• Si el título de propiedad estará a nombre de una sociedad americana, se requieren los siguientes documentos: artículos y estatutos de la empresa, acciones o certificados ejecutados, y el número fiscal de la empresa.

Recuerda, los requisitos pueden variar según la entidad, ¡nada es definitivo! Sin embargo, este listado es un buen punto de partida para organizar tu documentación.

Influencia de las Tasas de Interés al Solicitar Financiamiento Internacional 

La Reserva Federal (fed) mantuvo sin cambios el nivel de la Tasa de Interés en un rango de entre 5.25 % y 5.50 % en su reunión del 31 de enero de 2024, marcando la cuarta vez que el Banco Central de Estados Unidos opta por mantener esta tasa de referencia, siendo la más alta en los últimos 22 años, desde la decisión de julio de 2023.

La respuesta a futuros movimientos dependerá de los datos entrantes, las perspectivas y el equilibrio de riesgos. El desafío radica en calibrar la política monetaria en un contexto de economía y mercado laboral robustos, lo que complica evaluar la inflación y la posible necesidad de recortes prematuros que podrían desencadenar un repunte inflacionario. 

Esto provoca que el Costo del Financiamiento en las Hipotecas también se ve afectado por los movimientos de la Fed, aunque las tasas hipotecarias fijas a 30 años no siguen directamente el ritmo de la tasa de referencia, sino que se ven influenciadas por factores como el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años y las expectativas sobre la inflación.

Por su parte, los préstamos de vivienda sujetos a tasas de interés variables, como las líneas de crédito con garantía hipotecaria y las Hipotecas de Tasa Ajustable, tienden a aumentar en los ciclos de facturación posteriores a un cambio en las tasas de la Fed.

Consejos para mejorar tu puntaje crediticio

Ahora que estás al tanto de los principales Tipos de Préstamos Hipotecarios, los documentos requeridos y cómo las Tasas de Interés influyen en tu Proceso de Financiamiento, es el momento de implementar estrategias prácticas para mejorar tu puntaje crediticio. 

Recuerda que muchas entidades bancarias prefieren puntajes altos en tu historial crediticio, el cual oscila entre 300 y 850 y se utiliza para evaluar tu solvencia financiera. A modo de dato, usualmente entre 670 y 739 se considera como un “buen” puntaje 

Se calcula considerando diversos factores como tu historial de pagos, la cantidad de deudas pendientes, la duración de tu historial crediticio, nuevas solicitudes de crédito y la variedad de créditos que posees, desde tarjetas de crédito hasta préstamos a plazo como hipotecas o préstamos para autos.

Aquí tienes algunos consejos para alcanzar un buen historial crediticio:

• Paga tus deudas puntualmente.
• Utiliza solo una pequeña parte de tu límite de crédito disponible.
• Mantén una combinación equilibrada de tarjetas de crédito y préstamos para demostrar tu habilidad para administrar diferentes tipos de crédito.
• Solicita nuevas tarjetas de crédito solo si planeas conservarlas a largo plazo.

El Financiamiento de una Propiedad Inmobiliaria en Estados Unidos requiere preparación, investigación y responsabilidad; con la guía correcta y enfoque disciplinado para tu salud financiera, el sueño de ser propietario de una casa puede convertirse en realidad.